Polskie budownictwo mieszkaniowe potrzebuje ratunku?

Kwota 8 mld zł ma być rozłożona na 5 lat, ale w najbardziej kryzysowym roku 2013 na rynek nie trafi z niej ani złotówka. Tymczasem już od trzech kwartałów kurczące się budownictwo ma ujemny wpływ na Produkt Krajowy Brutto.

Budownictwo mieszkaniowe w opałach

W budownictwie mieszkaniowym kłopoty na dobre rozpoczęły się w marcu br. Wtedy to zaczęły spadać wszystkie podawane przez GUS wskaźniki aktywności deweloperów. Od marca oddają oni do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem, otrzymują mniej pozwoleń na budowę i rozpoczynają mniej inwestycji.

Wcześniej przez wiele miesięcy pozytywne wskaźniki odnotowywane były jedynie w zakresie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. To było efektem budów rozpoczętych w pierwszej fazie pokryzysowego ożywienia. Spadek liczby nowych inwestycji mieszkaniowych widoczny jest już od roku.

Pomoc państwa potrzebna od zaraz

Branża deweloperska w naszym kraju od czasu wygaszenia programu Rodzina na Swoim (RnS) apeluje do rządu o opracowanie długoterminowego programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Jedną z form pomocy ma być nowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM), który ma kosztować budżet od 600 mln zł do 662 mln zł rocznie. Ma on trwać przez pięć lat. Niestety pierwsza złotówka z tego programu trafi na rynek dopiero w 2014 roku, czyli z dużym prawdopodobieństwem w momencie, gdy gospodarka będzie już stopniowo wychodzić z dołka.

Istnieje realne zagrożenie, że perspektywa wprowadzenia programu Mieszkanie dla Młodych dopiero w przyszłym roku ograniczy tegoroczny popyt na mieszkania, zwłaszcza pod koniec roku.

Mieszkania na wynajem to nowy pomysł rządu

Najnowszym remedium na problemy sektora budowlanego oraz osób, które z powodu braku zdolności kredytowej nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania, jest program wynajmu mieszkań po niskich cenach. W ramach tego programu rząd, poprzez specjalnie stworzony w tym celu fundusz, chce przeznaczyć na budownictwo 5 mld zł w ciągu czterech lat. Niestety i w tym przedsięwzięciu pierwsze kwoty mają zostać wydane dopiero w przyszłym roku.

Dowiedz się więcej: Powstanie fundusz inwestujący w mieszkania do wynajmu 

Mieszkania za 3/4 ceny – czy to realne?

Wszystkie szczegóły utworzenia państwowego funduszu, który będzie kupował od deweloperów mieszkania i potem je wynajmował nie są jeszcze znane, ale wiadomo już, że programem ma być objętych w ciągu czterech lat 20 tysięcy lokali.

BGK zakłada, że fundusz będzie kupował mieszkania znacznie poniżej cen rynkowych. Dyskonto może wynieść od kilkunastu do nawet ok. 25 procent względem cen rynkowych. Za 5 mld zł rząd ma kupić 20 tys. mieszkań, czyli przewidywana średnia cena lokalu to 250 tys. zł. Co więcej, jest to koszt zakupu wykończonego mieszkania. Tymczasem w sześciu największych miastach (Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawę i Wrocław), w których program ma ruszyć w pierwszej fazie, średnia cena sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim (czyli bez wykończenia) z ostatnich 12 miesięcy to ok. 300 tys. zł.

Uzyskanie aż tak dużego rabatu przez fundusz inwestujący w mieszkania na wynajem teoretycznie jest możliwe przy pakietowych zakupach (np. całego budynku). Jednak rodzi też niebezpieczeństwo, że będzie to budownictwo bardzo złej jakości (problem znany z innych przetargów w budownictwie) chyba, że niższa cena będzie wynikała ze słabej lokalizacji inwestycji.

Ile zyska fundusz, a ile wyniesie czynsz

Zgodnie z przedstawionym ostatnio projektem, fundusz ma wynajmować mieszkania z rentownością 4 procent netto. Łatwo więc obliczyć, że przeciętny czynsz dla funduszu wyniesie nieco ponad 833 zł. Do tej kwoty wynajmujący będzie musiał jednak dodać opłaty eksploatacyjne. Ich wysokość można szacować w przypadku 50-metrowego mieszkania na kolejne 400–500 zł miesięcznie. To daje łączny czynsz na poziomie 1200–1300 zł.

Oczywiście należy mieć świadomość, że stawki najmu mogą być mocno zróżnicowane w zależności od regionu. Szacuje się jednak, że w sześciu miastach, w których program ma ruszyć w przyszłym roku, czynsze będą przeciętnie o ok. 20 proc. niższe niż dzisiejsze stawki rynkowe.

Kto będzie mógł skorzystać z wyraźnie tańszych niż rynkowe stawek najmu?

Wciąż brakuje jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Prawdopodobnie program ten będzie kierowany do ludzi młodych, co może sugerować grono beneficjentów podobne do tego, które w przyszłym roku może liczyć na dopłaty do kredytów w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Przedstawiciele BGK i Ministerstwa Finansów zwracają jednak uwagę na to, że mieszkania będą mogli wynajmować tylko wiarygodni lokatorzy. Można się więc spodziewać, że przed podpisaniem umowy najemca będzie musiał przedstawić na przykład zaświadczenia o zatrudnieniu. 

Porównanie stawek za najem mieszkań o powierzchni 50 mkw.

Skala pomysłu mieszkań na wynajem to kropla w morzu potrzeb

Można się spodziewać, że perspektywa wynajmowania mieszkań znacznie poniżej obowiązujących teraz stawek rynkowych wpłynie na poziom cen najmu. Z drugiej jednak strony skala przedsięwzięcia jest niewielka, gdy weźmiemy pod uwagę cały rynek najmu w Polsce.

Bazując na danych Eurostatu można szacować, że w Polsce wynajmowanych jest obecnie ok. 400–500 tys. mieszkań. W ramach nowego programu na rynek ma trafić zaledwie 20 tys. lokali w ciągu czterech lat. Co więcej, jeżeli fundusz ma kupować mieszkania z dyskontem rzędu 15–25 proc. względem ceny rynkowej, to przeważnie będzie to robił na etapie dziury w ziemi. Dlatego realnie więcej tanich mieszkań na wynajem może pojawić się na rynku dopiero w 2016 roku.

Tylko najem okazjonalny

Koncepcja funduszu mieszkań na wynajem zakłada podpisywanie umów z lokatorami na zasadach najmu okazjonalnego. W tej formule lokator przed notariuszem zobowiązuje się do wyprowadzki pod konkretny adres jeżeli rozwiązana zostanie umowa najmu (np. w wyniku niepłacenia czynszu). Obecnie formuła ta jest zarezerwowana dla osób fizycznych. Ustawa rozszerzająca to grono także na osoby prawne, jest obecnie procedowana w sejmie.

Warto przeczytać: Umowa najmu bez błędów. Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy